EMC易倍央行、银保监联合发文支持房地产融资专家：行业迎来及时雨

　　南都湾财社获悉，日前，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、配合受困房企风险处置、阶段性调整部分金融管理政策等六大方面进行工作部署，提出16条具体举措。

　　针对当前的房地产融资需求工作，《通知》提出保持房地产融资平稳有序，包括稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求等。

　　在贷款投放方面，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善，聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

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　　除此之外，《通知》表示，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

　　在个人住房贷款需求方面，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

　　值得关注的是，对于存量融资，《通知》明确提出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

　　具体来看，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统贷款分类与之保持一致。

　　而在债券融资方面，《通知》同样明确，按期兑付确有因难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。《通知》表示，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有因难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

　　在监管公开明确支持存量融资及存量债务展期以外，《通知》还提出专项借款及提供新增配套融资支持两大举措，以应对两类有“保交楼”问题项目。

　　《通知》显示，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合现、高放有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭远行、专款专用，专项用于支特已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

　　在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

　　两类问题项目分别为，对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积板提供新增配套融资支持。

　　在具体执行方面，《通知》要求，新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。

　　针对销售回款，《通知》提出，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

　　此外行业新闻，《通知》明确表示，对于商业银行自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

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　　中国政法大学商学院资本金融系教授胡继晔认为，在目前宏观经济下行的情况下EMC易倍，《通知》显示出，监管层对房地产融资工作提供了更为宽松的支持政策。此次二十大报告明确提出要守住不发生系统性金融风险的底线，而房地产行业可以说是金融系统性风险最大的一头“灰犀牛”。

　　胡继晔分析表示，由于部分房地产企业将收到的房贷资金挪用到开发新楼盘，而不是用于保交楼的本项目，一定程度上造成已售楼盘逾期难交付的情况，所以保交楼就成为非常重要的任务。与此同时监管层当前对房企融资提出相对宽松的指导意见，包括提供专项借款、新增配套融资支持等，从深层次来讲，就是希望降低“灰犀牛”风险EMC易倍。与此相对应的，监管层提出了一些相应的制度安排，如相关机构和人员已尽职的，可予免责等。一直以来，国内贷款专员都是终生负责制，此次特别提出免责，具有实际价值。

　　整体来看，房地产这头灰犀牛必须要在安全护栏之内，目前监管层的举措就是加强这个护栏，目标是确保守住不发生系统性金融风险的底线。“我国商业银行资本充足率管理办法中规定：住房抵押贷款类资产的风险权重为50%，要比普通的消费和企业贷款100%风险权重低很多。但在疫情冲击影响造成失业率上升的情况下，房屋弃贷情况增加，商业银行信用风险凸显。与此相对应的举措此时出台，对商业银行和房地产开发企业都是及时雨，”胡继晔表示。

　　实际上，今年以来，市场关于优化房地产金融政策呼声渐高。今年5月9日，深圳市推出金融支持疫情防控和经济社会发展14条措施，强调要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务、支持刚性和改善性居民购房信贷需求等，成为第一个表态将优化房地产金融政策的一线城市。

　　延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

　　《通知》提出，积极配合做好受困房地产企业风险处置，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

　　同时，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

　　此外，《通知》还提出，积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

　　招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，10月住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。全年经济增长目标能在多大程度上实现，房地产市场是影响重要因素。他表示，阶段性调整房地产贷款集中度管理制度，支持银行更有意愿和能力满足房地产企业融资需求，同时，创新支持房地产企业融资的新模式，包括鼓励银行坚持依法合规原则，稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，从供给侧更好地满足房地产企业正常的融资需求。

　　针对购房者，《通知》明确，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。

　　此外，对于个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已投送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

　　此外，在“租购并举”及保障性住房方面，《通知》明确优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积板满足企业中长期资金需求。

　　在执行层面，商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项日发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

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　　同时，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。